带押过户模式正在酝酿之中长沙出台相关方案公开征求意见

2023-04-20 15:58:05 来源：潇湘晨报

潇湘晨报长沙讯 4月19日，记者从长沙市自然资源和规划局获悉，为进一步深化“放管服”改革，持续优化营商环境，促进我市房地产市场良性循环和健康发展，该局草拟了《长沙市推广二手房“带押过户”“带押变更”模式工作方案（征求意见稿）》，现面向社会公众公开征求意见。

根据征求意见稿，优化“带押”二手房相关不动产登记业务流程，针对权利人尚未还清贷款、尚未注销抵押登记但需办理过户或变更手续的情况，通过推行“转移登记+抵押权变更登记+抵押权注销登记”“变更登记+抵押权变更登记”等多种组合登记业务模式，由转移双方(变更登记的由不动产权利人)向银行等金融机构提出申请，经审批同意后，无需提前还清原贷款，即可安全、高效地办理二手房转移登记、变更登记。

“带押过户”业务分为涉及资金往来情形和不涉及资金往来两种。其中，涉及资金往来又包括一次性付款购房(首付款金额超过卖方原欠款金额)的情形和买方贷款购房的情形。

(资料图)

一次性付款购房(首付款金额超过卖方原欠款金额)适用于“转移登记+抵押权变更登记+抵押权注销登记”模式；买方贷款购房的情形，则适用于“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记+抵押权注销登记”模式（即“顺位抵押”模式）或“二手房‘双预告’登记+抵押权注销登记+‘双预告’转本登记”模式(即“双预告”模式)。

不涉及资金往来，包括因夫妻约定、离异分割、赠与、继承、受遗赠等不涉及资金往来的“带押过户”情形，适用于办理“转移登记+抵押权变更登记”模式的组合业务。

此外，征求意见稿也明确了“带押变更”业务，若已经办理抵押权登记的房产，因权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化；因不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化；因国有建设用地使用权的权利期限发生变化的，适用于办理“变更登记+抵押权变更登记”模式的组合业务。

征求意见稿同时明确了长沙市自然资源和规划局、长沙市司法局、长沙市人民政府金融工作办公室等各职能部门的分工。

长沙市自然资源和规划局相关负责人表示，针对《方案》，如有意见或建议，请市民于4月25日17∶00前，通过信函、传真等方式书面反馈至长沙市不动产登记中心。

记者罗雅琪

据中国证券报 “带押过户”是一种房地产交易模式的创新，而新机制往往带来新情况和新问题。在享受“带押过户”带来的便捷与高效的同时，买卖双方仍需警惕哪些新的潜在风险？

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师介绍，在“带押过户”模式下，买卖双方的权利和义务发生了变化。“带押过户”需要卖方、买方、不动产登记部门和银行这四方主体密切配合、无缝衔接，任何一个主体都必须及时到位，避免出现一些不必要的时间差。“对于购房人而言，虽然可以实现过户，但是可能在一定期限内，自己所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种‘不安全’状态，并没有取得‘完整意义’上的所有权。”王玉臣解释。

“带押过户”如果是跨银行操作，难度会更高。“老抵押和新抵押如果是同一个银行，相对好操作，如果不是同一个银行就相对比较麻烦。没有老抵押银行的同意，是无法实现带押过户的。而新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，都需要银行做好细节控制。”王玉臣称。

另外，王玉臣特别强调，购房者务必注意核实拟购买的房屋“是否可以”带押过户。因为根据《民法典》相关规定，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是“当事人另有约定的，按照其约定”。

“所以即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候，明确约定了不能转让，则约定优先。”他表示。

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